Pour inciter les contribuables à investir dans l’immobilier locatif, le gouvernement a mis en place de nombreux dispositifs qui permettent d’alléger la fiscalité. La loi de finances permet en effet de réduire considérablement les impôts. Découvrez ci-après quelques dispositifs qui vous aideront à profiter d’un avantage fiscal.
Le statut de LMP ou Loueur Meublé Professionnel
Sur le plan fiscal, le statut LMP est plus avantageux par rapport au LMNP. À la différence du LMNP, l’intégralité des charges liées au bien est déductible comme les frais d’entretien, l’assurance, les frais de gestion, les droits de mutation, les frais de notaire, etc. Il est même possible d’imputer les déficits sur le revenu imposable. Et les plus-values seront exonérées d’impôt à la limite de 90 000 euros hors taxe. Cependant, il faudrait prévoir des obligations fiscales et comptables plus importantes.
Pour bénéficier d’une réduction d'impôt, il faut s’inscrire au registre du commerce sous le titre de loueur professionnel et prévoir des recettes annuelles (charges et loyers TTC compris) supérieures à 23 000 euros par an et également supérieures au montant total des autres revenus du foyer fiscal. Si l’un de ces critères n’est pas respecté, l’investisseur sera automatiquement considéré comme LMNP. Enfin, le statut LMP a un autre avantage. Puisqu’il s’agit d’une activité professionnelle, les biens loués sous le régime LMP n’entrent pas en compte pour le calcul de l’assiette fiscale ISF ou Impôt Sur la Fortune. Ce sont des biens professionnels. Pour vous aider à choisir le régime le plus avantageux, demandez conseil à julien vautel, un spécialiste en placement financier.
La défiscalisation LMNP et Censi-Bouvard
Si vous envisagez d’investir dans un immobilier neuf ou ancien meublé, vous pouvez être éligible au statut Louer Meublé Non professionnel ou LMNP. Cette activité relève de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux ou BIC. Vous pouvez ainsi préparer votre retraite et profiter d’une réduction plus ou moins importante. En effet, grâce à ce statut, vous percevrez des revenus locatifs non imposés et récupérer la TVA sur le prix d’achat. De même, vous pouvez en déduire certaines charges liées au bien des revenus locatifs : les intérêts du crédit immobilier, la taxe foncière, les travaux de remise en état, les frais de gestion… Toutefois, ces revenus sont plafonnés à 23 000 euros par an et ne doivent pas être supérieurs aux revenus globaux par an. Aussi, vous ne devez pas être inscrit au RCS en tant que loueur meublé professionnel. Si vous préférez un logement neuf meublé, profitez des avantages du dispositif Censi-Bouvard en investissant dans une résidence de services. La réduction s’élève à 11 % du prix HT du logement avec un engagement de location sur 9 ans. L’investissement est limité à 300 000 euros par an et la TVA de 20 % peut être récupérée sous certaines conditions.
Le dispositif Pinel : logement ancien rénové ou neuf
Le dispositif Pinel offre également des avantages fiscaux importants. Il est valable jusqu’au 31 décembre 2021. La défiscalisation peut aller jusqu’à 21 % du prix d’acquisition. Ce qui peut garantir au propriétaire une meilleure rentabilité. Cependant, la réduction est limitée à 10 000 euros et ne peut être reportée en cas d’excédent. De même, les intérêts des emprunts sont déductibles des loyers encaissés.
Pour en bénéficier, le particulier doit investir dans un logement neuf ou ancien rénové répondant aux normes en vigueur, notamment bénéficiant du label écologique BBC 2015 ou RT 2012. Il s’engage à louer son bien pendant 6, 9 ou 12 ans. En outre, seuls les logements situés dans la zone A, A Bis et B1 sont éligible. La maison est louée en tant que résidence principale non meublée et le loyer doit respecter le plafond établi par la loi. Les plafonds de loyer sont : 16,83 euros / m² pour la zone A bis, 12,50 euros / m² pour la zone A et 10,07 euros / m² pour la zone B. Il faut aussi noter que le prix du mètre carré ne doit pas dépasser 5 500 euros et vous devez vous conformer au plafond de ressources des locataires. En ligne, de nombreux outils vous permettront de simuler les économies d’impôt réalisées.
L’assurance vie
Les incitations fiscales concernent également l’assurance vie. Il s’agit d’un produit d’épargne séduisant de nombreux Français. Il permet de mettre de côté un capital et de percevoir des gains dont le montant est précisé dès le départ. La somme versée n’est pas bloquée. Vous pouvez donc faire un rachat partiel ou total à tout moment. Cependant, ce n’est qu’après 8 ans que les opérations profitent d’une défiscalisation plus favorable.
Le plus grand avantage est l’exonération d’impôt s’appliquant aux produits d’intérêts. Et à partir de 8 ans, l’assurance vie ouvre droit à un abattement fiscal de 4 600 euros au minimum. Il est aussi possible de nommer des bénéficiaires. En cas de décès, la rente n’est pas touchée par les droits de succession dans la limite de 152 500 euros. C’est donc un bon moyen pour transmettre un capital à ses proches sans payer d’impôt. Néanmoins, cette solution est seulement envisageable pour les versements effectués avant 70 ans. En tout cas, pour vous aider à trouver le meilleur placement en accord avec votre profil, il est plus judicieux de faire appel à un professionnel du secteur comme julien vautel.
