Investir dans le neuf en 2023, une bonne idée ?

À partir du 1^er janvier 2023, il ne sera plus aussi fiscalement opportun qu’avant d’investir dans le neuf. En effet, la réduction d’impôt du Pinel sera progressivement abaissée avant la disparition du dispositif, le 31 décembre 2024. Reste qu’à bien des niveaux, investir dans le neuf reste intéressant, qu’il s’agisse de se constituer un patrimoine, de percevoir des revenus complémentaires ou de réduire ses impôts.  

Un « Super Pinel » pour remplacer le dispositif Pinel

Bonne nouvelle pour les investisseurs locatifs, le dispositif Pinel, qui devait prendre fin le 31 décembre 2021, est finalement prorogé jusqu’au 31 décembre 2024. Attention toutefois, la réduction d’impôt associée sera progressivement réduite à partir du 1^er janvier 2023. Pour rappel, la loi Pinel remplace la loi Duflot depuis 2014. Elle n’a cessé d’évoluer au fil des ans pour s’adapter au marché de l’immobilier (source : loi-pinel.fr). Depuis le 1^er janvier 2021, le dispositif Pinel est réservé aux logements collectifs. Les maisons individuelles ne peuvent donc plus y prétendre. Sous certaines conditions et sous réserve de louer le bien neuf pendant 6, 9 ou 12 ans, l’investisseur bénéficie d’un avantage fiscal de respectivement 12 %, 18 % ou 21 % du prix d’achat du bien. En 2023, ces taux passent à 10,5 %, 15 % et 17,5 % puis à 9 %, 12 % et 14 % en 2024. Emmanuelle Wargon, ministre déléguée au logement, a toutefois annoncé la mise en place prochaine d’un nouveau dispositif Pinel plus, sorte de « super Pinel » réservé aux logements répondant à des critères environnementaux et respectant le référentiel lié à la qualité d’usage (surface, luminosité, extérieur…). Les avantages fiscaux seront ceux du Pinel à taux plein à savoir, 12 %, 18 % ou 21 % pour 6, 9 ou 12 ans de location.  

20 % plus cher que l’ancien, le neuf comporte de nombreux avantages

Les avantages et inconvénients du neuf ne sont pas tous connus. Qu’il s’agisse de se constituer un patrimoine, de compléter ses revenus, de préparer sa retraite ou de mettre en place une stratégie de défiscalisation immobilière, le neuf est en moyenne 20 % plus cher que l’ancien au moment de l’achat. Cependant, l’absence de travaux de rénovation, les réductions d’impôt, l’exonération de taxe foncière les premières années et la TVA réduite, peuvent faire considérablement baisser la facture. En outre, en moyenne, il faut compter 7 à 8 % de frais de notaire ou plus exactement de droit de mutation dans l’ancien, contre 2 à 3 % dans le neuf. Les programmes neufs donnent, par ailleurs, droit à la garantie décennale, ce qui protège l’acquéreur pendant 10 ans. Pour investir dans l’immobilier neuf, il est possible de recourir au prêt à taux zéro (PTZ) lorsque l’on est primo-accédant et que l’on souhaite acquérir sa résidence principale. Quant aux investisseurs, ils peuvent miser sur des dispositifs comme le Pinel, mais également le Censi-Bouvard dédié aux résidences de services. Certains préféreront le statut fiscal avantageux du loueur en meublé non professionnel (LMNP), qui permet de n’être imposé que sur 50 % de ses revenus locatifs grâce au régime micro-BIC.